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今年以來,全國(guó)多個(gè)城市下調(diào)房貸利率——

房貸利率降了,對(duì)購房者有啥影響

本報(bào)記者 廖睿靈
2022年10月13日09:35 | 來源:人民網(wǎng)-人民日?qǐng)?bào)海外版
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對(duì)于貸款買房的購房者,房貸利率是其購房決策中的重要考量因素。還貸年限多長(zhǎng)、房貸利率多高,一定程度上影響著購房者的購買意愿。

今年以來,不少購房者發(fā)現(xiàn)自己所在城市的房貸利率有所下調(diào),北京等城市首套房貸利率重回“4時(shí)代”,山東濟(jì)寧、廣東清遠(yuǎn)等地房貸利率甚至重回“3時(shí)代”,引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注。

房貸利率降了,對(duì)購房者有啥影響?伴隨房貸利率變動(dòng),樓市又呈現(xiàn)出哪些新走向?本報(bào)記者進(jìn)行了采訪。

LPR下調(diào)帶動(dòng)房貸利率下行

湊足首付、貸款買房,是不少購房者關(guān)心的話題。

30歲的小羅前兩年在深圳購入了一套期房,房子還沒交付,她已經(jīng)還了兩年房貸?!拔肄k理貸款時(shí)房貸利率為4.95%,最近收到銀行發(fā)來的短信,提醒住房貸款年利率下調(diào)到了4.6%,這意味著月供壓力稍微小了點(diǎn)?!毙×_說。

今年以來,不少城市的房貸利率有所下調(diào)。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年9月,其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.15%,二套房貸利率為4.91%,較上月分別回落17BP(基點(diǎn))、15BP,較去年最高點(diǎn)分別回落159BP、108BP。

“房貸利率的變動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)走向有關(guān)?!敝袊?guó)人民大學(xué)中國(guó)資本市場(chǎng)研究院聯(lián)席院長(zhǎng)趙錫軍告訴本報(bào)記者,立足于穩(wěn)增長(zhǎng),今年以來國(guó)家在財(cái)政政策、貨幣政策等方面出臺(tái)多項(xiàng)舉措。在房地產(chǎn)領(lǐng)域,LPR下調(diào)成為穩(wěn)樓市的重要方面,近來多個(gè)城市房貸利率有所下降,與LPR的變動(dòng)有直接關(guān)聯(lián)。

據(jù)了解,所謂“LPR”即貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率,由包括大中小銀行在內(nèi)的18家銀行根據(jù)其對(duì)最優(yōu)客戶的貸款利率,按公開市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)形成報(bào)價(jià),再由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心經(jīng)過計(jì)算得出。LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種,全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心每月公布最新數(shù)據(jù)。與較為固定的貸款基準(zhǔn)利率相比,LPR往往會(huì)隨市場(chǎng)浮動(dòng),而其上浮或下調(diào)通常會(huì)對(duì)房貸利率造成一定影響。

記者梳理發(fā)現(xiàn),今年以來LPR共經(jīng)歷了3次下調(diào)。1月20日,中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布1年期LPR為3.7%,5年期以上LPR為4.6%,分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)、5個(gè)基點(diǎn);5月20日,1年期LPR與此前報(bào)價(jià)持平,為3.7%,5年期以上LPR為4.45%,下調(diào)15個(gè)基點(diǎn);8月22日,1年期LPR為3.65%,5年期以上LPR為4.3%,分別較上一期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)、15個(gè)基點(diǎn)。目前最新LPR報(bào)價(jià)于9月20日公布,與8月22日持平。

“受8月份5年期以上LPR下調(diào)的影響,9月住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松,整體房貸利率再降?!必悮ぱ芯吭菏袌?chǎng)分析師劉麗杰介紹。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),截至9月19日,已有86個(gè)城市房貸主流利率低至首套4.1%、二套4.9%的水平。分城市線看,一線城市房貸利率較高,首套平均為4.6%,二套平均為5.13%;二三線城市平均利率水平相對(duì)較低。

部分購房者考慮提前還貸

房貸利率下調(diào),意味著購房者月供金額將有所減少。據(jù)測(cè)算,9月份部分城市首套房貸利率同比降幅達(dá)166BP,以首套房100萬元商業(yè)貸款本金、30年期等額本息還款計(jì)算,平均每月可減少月供約1013元,需償還的利息總額減少約36萬元。

利率降低、月供減少,部分已購房者開始考慮提前還貸。北京白領(lǐng)李琪于2020年底在朝陽區(qū)購入了一套兩居室,他告訴記者:“我的房貸是去年1月批下來的,按照當(dāng)時(shí)4.65%的LPR報(bào)價(jià)加上北京地區(qū)55BP的加點(diǎn)幅度,我目前的房貸利率為5.2%。現(xiàn)在五年期以上LPR下調(diào)為4.3%,再加55BP,也就是北京新發(fā)放的首套房商貸利率為4.85%。我身邊一些符合條件的朋友已經(jīng)在咨詢提前還貸了,但我的房貸利率要到明年1月才能調(diào)整,如果屆時(shí)房貸利率計(jì)算下來低于5.2%,我也會(huì)申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。”

上海市一家國(guó)有大行的個(gè)貸經(jīng)理也向記者證實(shí),受LPR下調(diào)影響,房貸利率有所下行,確實(shí)有不少購房者想提前還貸,“申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的大多是剛購房沒幾年的年輕人,他們多數(shù)辦理的是商貸或者混合貸,還款壓力比較大。”

從貸款模式看,購房者在申請(qǐng)住房貸款時(shí)可以選擇固定利率或浮動(dòng)利率。但不論以何種方式計(jì)算,房貸利率下調(diào)均存在刺激購房者提前還貸的可能。趙錫軍分析,對(duì)于存量房貸部分,如果購房者選擇以固定利率貸款,那么在市場(chǎng)利率下行的情況下,借款人的還款成本相對(duì)較高,可能會(huì)存在提前還貸的壓力。而對(duì)于選擇以浮動(dòng)利率貸款的購房者來說,房貸利率下降減輕了當(dāng)前的月供壓力,因此這些購房者也可能會(huì)考慮提前還貸,降低總體購房成本?!爱?dāng)購房者選擇提前還貸,他們省下的這部分資金可用于其他消費(fèi),對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也能起到一定促進(jìn)作用?!壁w錫軍說。

房貸利率下調(diào)對(duì)于剛需購房群體也是一大利好。業(yè)內(nèi)人士分析,對(duì)于有購房意愿的消費(fèi)者而言,房貸利率處于低位是其購房的好時(shí)機(jī),也能對(duì)樓市回暖起到積極作用?!袄实?、放款快有助于降低購房成本、加快購房流程,在一定程度上促進(jìn)了前期市場(chǎng)的階段性修復(fù)?!眲Ⅺ惤苷J(rèn)為,當(dāng)前部分一二線重點(diǎn)城市房貸利率水平仍處在較高水平,未來仍有下調(diào)空間。

一攬子政策滿足住房剛需

將時(shí)間軸拉長(zhǎng)來看,今年以來,國(guó)內(nèi)不僅屢次下調(diào)LPR釋放政策紅利,還打出一系列利好樓市“組合拳”,出臺(tái)了降低購房首付比例、提高住房公積金貸款上限和提高公積金提取額度等政策。

9月29日,中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)再發(fā)通知,決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策,提出對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,在2022年底前階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

“這一政策措施的出臺(tái),有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi),銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平,有利于減少居民利息支出,更好地支持剛性住房需求?!敝袊?guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人說。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù),在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中,至少有23個(gè)城市符合央行發(fā)布的上述新政要求,包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、泉州等地?!按舜涡抡雠_(tái)體現(xiàn)了國(guó)家用好房貸政策工具、引導(dǎo)樓市健康發(fā)展的導(dǎo)向?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

伴隨各類利好舉措落地,樓市也呈現(xiàn)出一定回暖趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示,1-8月份,全國(guó)商品房銷售面積同比下降23%,降幅比前7月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額下降27.9%,降幅收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是,其中中小戶型住宅銷售降幅收窄幅度較大。

“對(duì)于多數(shù)住戶而言,大量剛需和改善性住房需求主要集中在中小戶型?!笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)研究院研究員趙秀池告訴記者,伴隨房貸利率下行和系列寬松的房地產(chǎn)金融政策出臺(tái),有效需求得以釋放,體現(xiàn)在中小戶型住房需求有所回升,“當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在加快,每年有超千萬人口進(jìn)城,衍生出大量剛需和改善性住房需求。因此,仍有必要通過調(diào)節(jié)房貸利率和首付款比例等舉措穩(wěn)樓市,這一過程中要注重分類施策、因城施策,加大對(duì)中小戶型的支持力度。此外,在老齡化背景下,部分三四線城市還要考慮大城市溢出的養(yǎng)老住房需求?!?/p>

9月30日,為支持居民改善住房條件,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)公告明確,2023年底前,對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人,對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

在趙錫軍看來,實(shí)施換購住房個(gè)稅退稅優(yōu)惠、下調(diào)房貸利率等措施體現(xiàn)了中國(guó)堅(jiān)持“房住不炒”的總體定位?!皬拈L(zhǎng)遠(yuǎn)角度看,還是要堅(jiān)持從滿足住房剛需出發(fā),繼續(xù)推進(jìn)降低住房交易成本,更好、更大范圍地滿足人們的居住需求?!彼f。

(責(zé)編:王雅蝶、初梓瑞)

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